IVA a 6% na reabilitação: guia prático sobre regras, direitos e prazos

A nova lei que garante a aplicação da taxa reduzida de IVA de 6% aos projetos de renovação em áreas de reabilitação urbana (ARU), mesmo quando não existe uma operação de reabilitação urbana (ORU), já foi publicada em Diário da República (DR) e produz efeitos retroativos a 2009. A alteração vem pôr fim a anos de incerteza em torno da interpretação da Autoridade Tributária (AT), que deixou proprietários, promotores e empreiteiros expostos a litígios, liquidações adicionais e custos inesperados. 

Mas, na prática, o que muda com a clarificaçao da Lei nº48/2026? Quem pode beneficiar, a partir de quando e o que acontece aos processos que já estão em curso ou aos prazos que se aproximam do fim? Serena Cabrita Neto, sócia coordenadora de Fiscal e Tiago Martins de Oliveira, advogado de Fiscal da Cuatrecasas, explicam o que está em causa neste guia prático de perguntas e respostas preparado para o idealista/news.

A partir de agora, basta um imóvel estar dentro de uma ARU delimitada para beneficiar da taxa reduzida de IVA, mesmo sem qualquer operação de reabilitação aprovada pela câmara? 

Para as empreitadas abrangidas pela antiga redação da verba 2.23 — em particular, as associadas a processos de licenciamento apresentados antes de 7 de outubro de 2023 — deixa de ser necessário demonstrar que a câmara municipal aprovou uma ORU, sendo suficiente, quanto a este ponto, que a empreitada incida sobre um imóvel situado numa ARU legalmente delimitada. Não obstante, mesmo nestes casos, para que seja aplicada a taxa reduzida de IVA não basta o imóvel estar localizado numa ARU, é necessário que estejam preenchidos os restantes requisitos da taxa reduzida, nomeadamente que a intervenção possa ser qualificada como uma empreitada. 

Adicionalmente, importa salientar que esta alteração não tem impacto para as empreitadas associadas a processos de licenciamento apresentados após 7 de outubro de 2023, uma vez que a redação da verba 2.23 foi alterada nessa data, pela Lei n.º 56/2023 (conhecida como “Pacote Mais-Habitação), que substituiu a referência à reabilitação urbana por “empreitadas de reabilitação de edifícios”. 

Quem define se um imóvel está dentro de uma ARU — e onde pode um proprietário ou promotor confirmar isso antes de contratar uma empreitada? Esta clarificação aplica-se apenas a obras futuras ou também a obras em curso ou já concluídas? 

A delimitação de uma ARU compete aos municípios. É a câmara municipal que define territorialmente a área que justifica uma intervenção integrada de reabilitação urbana.  

Antes de contratar a empreitada, o proprietário e/ou o promotor devem consultar a deliberação e a planta de delimitação da ARU do município onde a mesma irá ser realizada, normalmente disponíveis online ou nos instrumentos municipais publicados. Por prudência, e atendendo ao histórico desta matéria, é aconselhável obter uma declaração ou certidão municipal que confirme que o prédio está efetivamente dentro de uma ARU.Quanto à clarificação agora emitida pela Lei n.º 48/2026 (que declara expressamente que a interpretação produz efeitos desde 1 de janeiro de 2009), a mesma aplica-se quer a obras em curso ou já concluídas, quer a obras futuras desde que abrangidas pela norma transitória prevista na Lei n.º 56/2023 (Pacote Mais-Habitação). 

Os empreiteiros têm agora de devolver a diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida aos seus clientes finais? E podem depois recuperar esse valor junto da AT, como? 

Não existe uma devolução automática e indiscriminada da diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida apenas porque a lei foi publicada. É necessário analisar cada operação para avaliar se são devidas correções ao imposto entregue ao Estado e suportado pelos promotores: confirmar que estavam reunidas todas as condições para a aplicação da taxa reduzida de 6%, verificar quem suportou o IVA e avaliar se ainda é possível corrigir as faturas e as declarações fiscais.  

Quando se conclua que foram cobrados 23% em vez de 6%, o caminho normal passará pela correção das faturas previamente emitidas — designadamente através da emissão de notas de crédito — e pela restituição do montante cobrado em excesso. O empreiteiro deverá então procurar regularizar o IVA perante a AT, nos termos e prazos aplicáveis, recuperando a diferença entre a taxa normal e a taxa reduzida, e entregar o montante recuperado aos promotores. Nos casos em que tenham sido os promotores a entregar diretamente o IVA à AT, deverão ser estes que deverão efetuar a respetiva regularização.  

De notar que os “clientes finais” (adquirentes dos imóveis) não suportam IVA diretamente na aquisição dos imóveis, este IVA é incluído no preço de venda por representar um custo para os promotores. Desta forma, a análise casuística da aplicação da taxa reduzida deverá ser realizada entre empreiteiros e promotores.   

Há processos de inspeção ou liquidações adicionais emitidas pela AT com base na interpretação anterior que ficam automaticamente sem efeito? 

A publicação da Lei n.º 48/2026 não tem efeitos automáticos nos processos de inspeção ou liquidações adicionais emitidas pela AT com base na interpretação anterior, ou seja, estes processos não vão desaparecer automaticamente sem que seja praticado um ato por parte da AT. Assim, e embora a AT esteja vinculada ao princípio da legalidade e ao dever de colaboração com o contribuinte, o que a obrigaria a reconhecer a alteração legislativa e a evitar a emissão de liquidações ilegais e revogando os atos praticados contra a lei agora em vigor, recomenda-se uma intervenção ativa do contribuinte para acelerar o desfecho dos processos:  

• Nos processos de inspeção ainda em curso, o contribuinte deve apresentar a nova lei e pedir que essa correção seja abandonada.  
• Nas reclamações, impugnações judiciais ou arbitragens pendentes, o contribuinte deve juntar a lei ao processo e requerer que seja considerada na decisão.   

Quem não reagiu administrativamente ou judicialmente na altura, e cujo prazo de quatro anos já correu, está definitivamente excluído — sem qualquer saída? 

Nos casos em que já tenham decorrido quatro anos, há algumas situações excecionais que permitem a reabertura do processo, mas não é possível dar uma resposta única e abstrata sobre a possibilidade de recuperar o IVA pago em excesso. Será necessária uma avaliação casuística, tendo em conta todas as eventualidades do caso concreto, incluindo a natureza e a data dos atos praticados, eventuais decisões já proferidas e todos os prazos legalmente disponíveis. 

A nova lei constitui um elemento relevante nessa análise, atendendo à sua natureza interpretativa e aos efeitos que expressamente faz retroagir a 1 de janeiro de 2009. Isso não significa, porém, que determine automaticamente a reabertura de todos os casos antigos ou que afaste, por si só, os prazos já decorridos. 

Importará, por isso, verificar em cada situação se ainda existe alguma via administrativa, judicial ou arbitral que possa ser utilizada, bem como os respetivos pressupostos e limites temporais. A resposta a esta questão dependerá sempre de uma análise individualizada de todas as circunstâncias e de todos os prazos legalmente aplicáveis.

A interrupção da caducidade por via de processo em curso é automática, ou depende do tipo de meio de reação utilizado — reclamação graciosa, impugnação judicial, arbitragem? 

Reclamação graciosa, impugnação judicial e arbitragem tributária são meios de reação diferentes, com prazos e efeitos próprios. O relevante é saber se o contribuinte reagiu tempestivamente e se a questão da taxa de IVA continua em aberto. Se existir uma reclamação, impugnação ou arbitragem tributária pendente sobre uma liquidação de IVA baseada na falta de ORU previamente aprovada, a nova lei pode e deve ser invocada nesse processo, para além dos deveres de apreciação que impendem sobre o próprio Tribunal. 

Para quem ainda está dentro do prazo ou tem processo em curso, qual é o passo concreto a dar agora — invocar esta lei espontaneamente perante a AT, ou aguardar que a AT reveja a sua posição? 

Conforme já referido, a opção mais prudente para os contribuintes é agir, e não esperar por uma revisão oficiosa por parte da AT. Em síntese, a nova lei é favorável aos contribuintes, mas não substitui a iniciativa processual – quem esteja dentro do prazo deve identificar as faturas, liquidações, pedidos de reembolso e períodos de imposto afetados e apresentar o meio de reação adequado - que poderá ser uma reclamação graciosa, um pedido de revisão oficiosa ou uma intervenção num processo já pendente. 

A mensagem prática é simples: rever rapidamente as operações passadas, identificar os processos pendentes e agir, para garantir que não se esgotem os prazos disponíveis.